Die cleverste Lösung bekommt den Zuschlag

Die Stadt gehört neben den Kirchen zu den größten Grundbesitzern in Köln. Derzeit gehört ihr circa ein Drittel der Grundfläche im Stadtgebiet. Tafelsilber sozusagen, mit dem es vorsichtig zu wirtschaften gilt, gibt doch dieser Grundbesitz der Stadt die Möglichkeit, stadtentwicklungspolitischer Ziele, wie die Ansiedlung von Gewerbe oder die Schaffung von Wohnungen, mit dem Verkauf dieser Grundstücke selbst aktiv anzustoßen und den Haushalt durch die so getätigten Einnahmen zu unterstützen. Bis September 2016 wurden städtische Wohnungsbaugrundstücke über eine Direktvergabe oder über die Vergabe nach Höchstgebot veräußert.  Doch diese Regelung erschien vielen als wenig zufriedenstellend. Und die Ergebnisse zeigen, das die Stadt damit die Möglichkeit zur Einflussnahme auf das, was später auf diesen Grundstücken passieren wird, vergibt.

Punkte für mehr Transparenz

In Anbetracht der aktuell äußerst angespannten und somit sozial kaum mehr tragbaren Situation auf dem Kölner Wohnungsmarkt sahen sich Politik und Verwaltung gezwungen, ein neues Instrumentarium einzuführen. Bei der Vergabe größerer Grundstücke für den Wohnungsbau soll nun die sogenannte „Konzeptvergabe“ der Regelfall werden und zu besseren Ergebnissen bei der späteren Bebauung führen. In einem transparenten und nachvollziehbaren Verfahren soll, so die damalige Pressemitteilung, „derjenige den Zuschlag erhalten, der die beste Idee, das ausgereifteste Konzept bzw. die cleverste Lösung für das jeweilige Grundstück hat“. Bei Konzeptverfahren wird demzufolge die Qualität des eingereichten Konzepts im Vordergrund stehen, der Preis habe dagegen eine in der Gewichtung der Zuschlagskriterien geringere Bedeutung. Mit der Auslobung des Verfahrens wird eine Bewertungsmatrize erstellt, ein Punktesystem, das die Erfüllung der Kriterien zählbar machen soll und der Stadt deutlich mehr Einflussnahme auf des Geschehen erlaubt. Langwierige inhaltsschwere Jurysitzungen, wie konventionelle Wettbewerbe und Mehrfachbeauftragungen sie notwendig machen, entfallen dadurch. Umso wichtiger ist die im Vorfeld erforderliche individuelle Erstellung der Matrize, sowie die dem Ort angemessene Gewichtung der Kriterien. Dabei sind die von der Stadt Köln formulierten allgemein Zielsetzungen zur Vergabe von Grundstücken (u.a. Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, Förderung des nachhaltigen Wohnungsbaus und der sozialen Mischung und Stärkung der Gestaltungsqualitäten) auch hier maßgeblich.

„Zeige mir Dein Haus und ich sage Dir, wer Du bist!“

Die erste von der Stadt Köln ausgelobte Konzeptvergabe fand 2017 für ein Grundstück an der Kapellenstraße in Rondorf statt. Stefan Schmitz, der selbst in Rondorf wohnt, wollte nach Jahren reger Bautätigkeit im Ausland, mal wieder ein Projekt in Köln realisieren. Mit dem Projektentwickler Doetsch & Hellinger reichte er schließlich einen Entwurf ein, der alle Punkte der Matrix erfüllte und bekam den Zuschlag. „MY GEORGE’S das Life-Balance-Quartier im Kölner Süden“ ist inzwischen in der Vermarktung. Dreimal vier zweigeschossige Häuser mit Satteldach stehen rechts und links des Pater-Prinz-Wegs, sie sind in acht Variationen horizontal oder vertikal unterteilbar, dem Wunschprofil entsprechend wandelbar suchen sie mit Satteldach und Klinker einen Bezug zum historischen Ortskern. Verkauft werden sie mit lifestyligen Worthülsen und einer pseudowissenschaftlichen Analyse von Lebenswelten und Lebensstilen, die maßgeschneidertes Wohnen in einem zur Marke stilisierten Haus suggerieren.

Nur selten entspricht die Vermarktung von Immobilen und die dabei angewandten (sprachlichen) Mittel der Vorstellung, die Architekten von Architektur haben. So werden die gefälligen, kaum im urbanen Kontext und wenig nachhaltig geplanten, aber überaus erträglichen Bauten inzwischen als „Investorenarchitektur“ bezeichnet. Das allerdings kann mit den „cleveren Lösungen“, die die Konzeptvergabe generieren soll, nicht gemeint sein.

Architektenhäuser

Schauen wir noch einmal auf das Rondorfer Life-Balance Quartier. Stefan Schmitz hätte sich hier als Planer mehr Freiheit, mehr Spielraum gewünscht. Wenn Volumen, Dach, Materialität etc. in der Bewertungsmatrix vorgegeben sind, wird dann der „international renommierte Architekt“ und das von ihm entworfene „Architektenhaus“ nicht schnell zu einem Feigenblatt, das sowohl in der Verwaltung als auch in der Vermarktung gute Dienste tut? Gestaltqualität kann mit einem derart engen Korsett sicher nicht erzwungen werden.

Das BDA Montagsgespräch Balance am Rand wird sich am 19. November mit der Frage beschäftigen, wie die Flächen zwischen der bestehenden Stadt und der Landschaft in hoher Qualität und zu lebendigen Orten entwickelt werden können. Die zur Vergabe von Grundstücken eingesetzten Verfahren sind dabei nur einer von vielen Aspekten. Wir werden auf koelnarchitektur.de in den kommenden Wochen über verschiedene Projekte berichten, die am Rand der Stadt Lösungen für die Wohnungsfrage bieten.

Uta Winterhager